樓市全面回暖 引發市場對下一波房價走勢的猜測

http://www.desachemical.com?? 2010-09-07 08:53　來源 大洋網-廣州日報

廣州日報9月7日報道 記者深入一線城市調查發現，樓市已經全面回暖。為迎接“金九銀十”的到來，開發商積極“以量補價”，據統計，30個城市中有26個成交面積環比上漲，其中11個城市上漲幅度超過50%。而作為全國風向標的京滬穗深四地樓市自調控以來首次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發市場對下一波房價走勢的猜測：房價將報復性上漲還是迎來第二波調控政策？

北京

二手房價格普漲

一手仍有折扣

北京市房地產交易管理網的統計表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高檔住宅市場成交量全面回暖，新建住宅期房網簽總成交量超過9200套，其中住宅5564套，環比上漲12.7%。商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比上漲10.6%，創下調控以來的最大漲幅，也是自調控以來房價首度回到2萬元以上。

位于北京東南三環附近的一處中高檔住宅樓盤，二手房價格已達每平方米約4萬元，據銷售員小許介紹，房地產新政出臺后，該樓盤D區二手房房價一度降到35000至38000元/平方米，但近兩月二手房均價又有回暖。

北京二手房房價回升勢頭也非常明顯。北京一家著名二手房中介立水橋店的銷售人員小付告訴本報記者，北京城北著名的大型社區天通苑在房地產新政出臺后，房價大約回落至16000元左右的水平，但最近兩個月，天通苑的二手房房價開始逐步回升，目前這一社區80至100平方米的中小戶型房二手房均價大約為17000元左右。

值得注意的是，部分一手樓仍在打折促銷。如位于北京東北四環外望京區域的樓盤近日開盤，均價約為30000元/平方米，目前購買所有戶型均可享受9折優惠。

上海

成交價重回

2萬元以上

雖然剛出臺《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》（簡稱“滬五條”），8月上海樓市依然量價齊升，平均成交價格在持續3個月下調后重回2萬元以上。

據中國房產信息集團最新數據，8月上海商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。

在中高端人群聚居的建國西路附近，中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹館”，110平方米的兩室一廳總價接近360萬元。從去年年底至今，這一樓盤單價漲幅高達萬元以上。

中國房產信息集團分析師薛建雄表示，他更愿意將此次出臺的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏。“受調控影響樓市低迷，已經積壓了大量的供應量和購買力。一旦市場走熱，投資炒作就會重新抬頭，所以政府提前對市場加強監管，這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作。”

廣州

8月網簽創調控以來新高

廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據網易地產對陽光家緣數據監測，8月廣州網簽接近7000套，環比增幅超過六成，創下4·17新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。

二手房數據也不甘示弱。據滿堂紅最新統計數據，9月1～5日經滿堂紅促成的二手住宅買賣宗數比8月同期增加18%，二手住宅租賃宗數比8月同期減少7%，二手買賣和租賃比約為1：2.1。在8月廣州樓市價量雙升后，目前廣州樓市買賣市場仍舊保持暢旺。根據中原地產數據，2010年8月，二手住宅成交連續第三個月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達到今年的最高水平，成交均價環比也小升3%，達12743元/平方米。

深圳

六成買房者

在35歲以下

中國指數研究院數據顯示，8月深圳商品住宅成交面積環比大幅上漲84%，成交價格環比上漲7%。

剛在深圳買房的林小姐表示，雖然近期樓價不斷上漲，但要買房和換房的朋友還是意志堅定。林小姐的朋友在6月份時看中福田景田片區一套20000元/平方米的房子，沒有下手，現在同小區的單價至少23000元/平方米。

據中原領先指數系統數據顯示，深圳8月二手住宅成交量已經接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場成交量的快速回升，主要是由首次置業所拉動，以深圳為例，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的首次置業者。

而據光大銀行和鏈家地產聯合發布的報告，北京首套房貸者平均年齡為27歲。在過去三年中，英國首次購房者平均年齡為37歲，日本和德國為42歲，美國也達到30歲以上。

后市焦點

價格：是否引發報復性反彈？

“購買力積壓得這么厲害，后期肯定會有所釋放。”薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房價盤整也會加劇。一些前期高價滯銷的樓盤會降價，而本身就熱銷的樓盤價格會有所上調。”

但在一片看漲聲中，中國指數研究院副院長陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”陳晟告訴記者，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環比看，“最壞的時候已經過去”。不過，他重點指出，這只是指交易量會有所回升，但價格恐怕還將繼續下調。“我認為，10月份之后，甚至就在‘金九銀十’期間，上海房價就會開始進入下行趨勢，至少是持平。”

對于下調空間，陳晟預測，最極端的情況是房價有可能會下調至2009年7、8月份的價格。

中原地產項目部黃韜表示，市場的確出現回暖跡象，改善型買家和投資者都有可能入場，但不能認為樓市已進入上升通道。他分析，自7月開始至8月，廣州樓市價格穩定，成交量上升，但實際價格上漲幅度不大，價格上漲的主要是位于市區中心的高檔新樓盤，而舊樓盤價格相對平穩，個別供貨量較大的價格甚至出現5%~10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價格將全面上漲。

新政：是否再次出臺？

8月樓市提前爆發，房地產中介擔心會引來有關部門的關注，新的樓市調控政策可能出臺。黃韜表示，新的調控手段一旦在黃金周前出臺，“黃金周”將變“灰色周”。

也有市場人士認為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環境，一手開發商將獲得“喘口氣”的時機，但“黃金周”后調控將隨后而至。黃韜也認為，如果黃金周前無新政出臺，其后也將會有相關政策出臺。研究人員周峰預測新一輪政策會在12月才出臺，而加息可能會隨時發生，只是幅度不會太大而已。

而黃韜認為全面加息可能性較小，可能會采取“差異化加息”，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產稅、豪宅稅等。

編輯： 作者：林琳 張忠安