高價買房樓盤降價老業(yè)主圍攻開放商要求補(bǔ)償沒有道理

http://www.desachemical.com?? 2011-10-25 16:06　來源 光明網(wǎng)

樓盤降價引業(yè)主圍攻，高價買房是自愿行為，樓盤降價老業(yè)主圍攻開放商要求補(bǔ)償沒有道理也沒有法律依據(jù)，天下哪有只能賺沒有賠的生意，買賣交易本身就有風(fēng)險，上海買房和全國各地買房都一樣，買房和股市一樣，難不成股市下跌你也要補(bǔ)償？樓盤降價老業(yè)主圍攻開放商的行為是無知、耍賴。

持續(xù)加緊的政策調(diào)控讓樓市“金九銀十”正褪色成“鐵九通十”。扛不住的開發(fā)商選擇降價促銷；傷不起的老業(yè)主在各地掀起要求退房、補(bǔ)差價的維權(quán)行動，甚至引發(fā)暴力沖突。但再多血淚控訴也難掩市場本質(zhì)，“只漲不跌”的神話終會破滅，為投資失誤埋單的只能是消費(fèi)者自己。

新盤降價不違約，老業(yè)主求索賠無法律依據(jù)

房價下跌，老業(yè)主要求索賠，理由主要是降價行為侵犯了自己的權(quán)益。但買房子毫無疑問是一個市場行為，購房者在簽訂購房合同時，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅限于開發(fā)商保質(zhì)保量把售出房產(chǎn)，業(yè)主以定價支付，未來的價格波動的風(fēng)險應(yīng)該由業(yè)主來來承擔(dān)。

針對樓市降價，除非當(dāng)事人簽署購房合同時約定了合同解除事由，比如“約定如果在一定期限內(nèi)降價，開發(fā)商就構(gòu)成違約，違約的后果是賠償x萬元。”否則業(yè)主要求補(bǔ)償是沒有法律依據(jù)的。在此前為數(shù)不多的求償請求獲得法院支持的判決中，正是由于雙方在補(bǔ)充條款中作出約定：若購房者因自身原因提出解除合同，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價的3%，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用，法院正是基于這一約定而作出解除合同的判決。

前幾年樓盤持續(xù)漲價，有的樓盤一次提價就可以達(dá)到20%，三個月甚至可以翻番，業(yè)主也從來沒有將溢價部分還給開發(fā)商。事實(shí)上，開發(fā)商無論漲價還是降價，對已購房業(yè)主都不構(gòu)成傷害。因?yàn)楫?dāng)初成交價是雙方認(rèn)可、市場認(rèn)可的。一旦房產(chǎn)貶值就要求開放商補(bǔ)償，這根本不是維權(quán)，而是不愿意承擔(dān)風(fēng)險的耍賴、悔棋。

地產(chǎn)商沒義務(wù)補(bǔ)差價，購房合同與第三人無關(guān)

老業(yè)主對于降價感到憤怒、委屈的原因常常是“同一區(qū)位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時間便大規(guī)模降價。”通過此類對比產(chǎn)生的差價，老業(yè)主要求地產(chǎn)商來補(bǔ)償。但回到房屋買賣合同的屬性，這類合同是甲乙兩方簽署，只對雙方有約束力，只涉及雙方的權(quán)利義務(wù)，而與第三人無關(guān)。

開發(fā)商有權(quán)依據(jù)市場狀況及公司運(yùn)營情況進(jìn)行降價，已經(jīng)購房的業(yè)主無權(quán)干涉。萬科曾在此類降價維權(quán)糾紛中打了一個極端的比喻，“不要說降價，就是開發(fā)商把房子全部送人，也是他的權(quán)利。開發(fā)商賣給甲多少錢，與賣給乙多少錢沒有關(guān)系，這是由合同的相對性決定的。”這類合同其實(shí)與購買民航機(jī)票一樣，同一架飛機(jī)上，有的人出了全價，有的人是三折，出了全價的人不能因此指責(zé)民航欺負(fù)消費(fèi)者。

信貸調(diào)整不屬于“情勢變更”，全款退房難獲支持

降價售樓之后，不少已購房業(yè)認(rèn)為他們的購房成本和未來支付風(fēng)險相對突然增加，于是以“情勢變更”為由解除房產(chǎn)合同，挽回?fù)p失。但目前的房屋購買合同在附件中已約定，金融機(jī)構(gòu)貸款政策變動不屬于“不可抗力”和“情勢變更”，以此理由退房的業(yè)主要承擔(dān)總房款20%的違約金。老業(yè)主不愿意支付幾乎相當(dāng)于首付款的違約金，退房要求當(dāng)然不被房產(chǎn)商接受。

法律專家解釋稱，合同法司法解釋二明確規(guī)定“客觀情況無法預(yù)見的，非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化”才適用于情勢變更原則。房地產(chǎn)價格受市場或政策影響而波動明顯屬于商業(yè)風(fēng)險范疇，不適用于情勢變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權(quán)索賠，豈不荒謬？

虛假宣傳取證難，“甜言蜜語”寫入合同才生效

買房人經(jīng)常聽到售樓員的忽悠：“趕緊買，沒剩幾套房了，下期還要漲價”，“房價根本不可能降，我們的房子更不會降價”，也有售樓員信誓旦旦地給你保證：“房價真降了給您補(bǔ)償”，但這句話永遠(yuǎn)不會寫入合同。當(dāng)老業(yè)主依據(jù)這些“口頭支票”向開放商求償，自然很難獲得法律支持。工商部門也三番五次提醒消費(fèi)者，“目前房地產(chǎn)虛假廣告投訴中，99%存在取證難的問題，消費(fèi)者購房時要提前保存證據(jù)。”

銷售人員的口頭承諾屬于企業(yè)宣傳行為，很難取證作為違約證據(jù)。除非有錄音，證明開發(fā)商曾承諾房價下降將給予賠償，才可起訴開發(fā)商違約。如果沒有錄音且在合同沒有約定降價需退房或賠償差價，那么開發(fā)商無論遇到哪種情況降價，都不需要對已經(jīng)購房的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。如果購房者愿意相信“甜言蜜語”，唯一生效的辦法只能是將其寫入合同。

盲信“買了房子就賺錢”，無視風(fēng)險只能買者自負(fù)

拋開地產(chǎn)宣傳的誘惑，最近兩年政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)房價增長過快，持續(xù)的調(diào)控聲音之下，依然有眾多業(yè)主出手買房。如果以剛性需求來解釋，反正房子用于自住，不會賣出去，開放商降價還是漲價都與其沒有關(guān)系。如果以投資為目的買房，一旦習(xí)慣了“房子買了就賺錢”的思維方式，對近幾年房價一路猛漲背后的風(fēng)險缺乏預(yù)警，恐怕沒有任何企業(yè)能保證房價 “只能漲不能跌”。

有人傾半生心血買一套房，有人倒霉成為接盤的最后一棒投資者固然值得同情，但他們所謂的“損失”并不足以成為反對房價下挫的理由。因?yàn)槊總€人都不能以自己是不成熟的投資者為由，向社會要求賠償。買者自負(fù)，是資本與貨幣市場的必然規(guī)則，否則所有的虧本者都可以找金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)維權(quán)，而所有的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)都可以找央行與財(cái)政部維權(quán)，必然導(dǎo)致天下大亂。

樓市定價機(jī)制不透明，靠暴力維權(quán)無濟(jì)于事

契約精神的前提是信息的對稱性以及公平性，在降價維權(quán)糾紛中，肯定有一部分開發(fā)商扮演了不光彩的角色，靠捂盤惜售、制造價格預(yù)期、哄抬房價等扭曲市場價格機(jī)制的行為追逐利益。

從這個角度出發(fā)，老業(yè)主針對可能的價格欺詐以非訴訟方式維權(quán)無可厚非，但方式方法必須站在法制基礎(chǔ)上，遵循契約精神，不擾亂社會秩序。如今動輒將售樓部當(dāng)作戰(zhàn)場，把協(xié)商搞成血案，保安與業(yè)主互毆，轎車被砸，非法聚集堵路等暴力行為非但不可取，也無助于樓市價格清晰透明。

這個冬天樓市必須面對的就是不斷貶值。如果你是買房自住，房產(chǎn)的升值還是跌價都與你無關(guān)。如果你純粹把房子當(dāng)成投資品，那請參考馬未都對收藏的說法，不要相信故事，不要相信好事。不要心態(tài)不好，總是想著挖寶。（小易整理）

資料來源：

《樓市降價維權(quán)出現(xiàn)新模式 北京業(yè)主以反暴利投訴開發(fā)商》

http://news.xinhuanet.com/2011-05/26/c_121462070.htm

《萬科萬套房掀促銷戰(zhàn) 深圳樓市降價潮山雨欲來》

http://sc.people.com.cn/fc/c/2011-09-07/6674.html

《樓市降價促銷大勢所趨 老業(yè)主不滿紛紛出手維權(quán)》

http://biz.cn.yahoo.com/ypen/20110914/586291.html

《樓市驟冷 業(yè)主能否要求補(bǔ)償差價》

http://zqb.cyol.com/html/2011-09/29/nw.D110000zgqnb_20110929_1-05.htm

編輯： yujeu