樓盤(pán)價(jià)格暴降房源劇增無(wú)人接手 溫州炒房客很糾結(jié)

2010-05-21 08:58?出處 溫州商報(bào)

　　最近，溫州市區(qū)二手房市場(chǎng)除了部分房源價(jià)格下降、總成交量急速下降70%-80%外，較多房產(chǎn)投資者已變得格外"糾結(jié)"起來(lái)，并開(kāi)始積極出貨、逐漸減少房屋持有量：只要價(jià)格合適堅(jiān)決賣出，付了大額定金也不要的大有人在。在樓市持續(xù)利空，深層低迷再現(xiàn)的背景下，作為樓市特殊群體的炒房者和房產(chǎn)投資者，其心態(tài)變化已昭然若揭。

　　實(shí)力炒房客出貨更積極

　　要說(shuō)炒房經(jīng)驗(yàn)，溫州市區(qū)章先生可謂老資歷。

　　2003年和2004年那個(gè)時(shí)候，從同人花園、府東家園和假日花園等樓盤(pán)，就已開(kāi)始?xì)v練。憑借多年的房產(chǎn)炒房經(jīng)驗(yàn)和投資收獲，也奠定了他如今的資金實(shí)力。

　　年初，同人欣園以每平方米均價(jià)23000元開(kāi)盤(pán)，而當(dāng)時(shí)京都城和鉑金府邸等樓盤(pán)價(jià)格，卻大多在3萬(wàn)元以上。

　　巨大價(jià)格差，他看到了投資潛力。根據(jù)房開(kāi)的要求，每張"入場(chǎng)券"要存160萬(wàn)元，而他一下子存了3張。與很多人存了三張仍沒(méi)有中簽的購(gòu)房者相比，章先生算幸運(yùn)的，他中一張，并購(gòu)買了一套。

　　同時(shí)他很快發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)外加價(jià)開(kāi)始飆升，從開(kāi)盤(pán)第二天的18萬(wàn)元開(kāi)始，沒(méi)經(jīng)歷幾個(gè)臺(tái)階，就上升至100多萬(wàn)元，最高曾上探至180萬(wàn)元左右。在這期間，他發(fā)現(xiàn)很多投資者都圍著該樓盤(pán)轉(zhuǎn)，與前些年同人花園和府東家園炒作盛行時(shí)極為相似。

　　"只有這樣今后才容易出貨，也更容易拉升價(jià)格。"章先生說(shuō)。因此他分別在不同時(shí)間段，從二手市場(chǎng)再次購(gòu)買了四套該小區(qū)房源待漲，加上此前購(gòu)買的，有5套該小區(qū)房源。

　　"進(jìn)入3月底，我發(fā)現(xiàn)溫州市區(qū)二手房市場(chǎng)有點(diǎn)‘瘋’，成交量和成交價(jià)格都在瘋狂上漲。于是我將該小區(qū)12幢和5幢兩套面積分別為199平方米和365平方米的出手，兩套獲利近200萬(wàn)元。"章先生說(shuō)。

　　其尚留的三套，一套為頂躍，另兩套為平層，其中頂躍市場(chǎng)外加叫價(jià)曾達(dá)400多萬(wàn)元。在章先生眼里，等合適的時(shí)候再出手一套就可，此輪炒作就可完美收官。

　　但4月中旬開(kāi)始，力度無(wú)比的調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)，可怕的是除價(jià)格跌了外，房子也沒(méi)人要了。"這樣的力度，成交量下降外，下階段房?jī)r(jià)會(huì)有深幅調(diào)整，所以上周又堅(jiān)決掛出去頂躍的那套和另一套平層房源，盡管躍層外加價(jià)下降至200萬(wàn)元，但仍無(wú)人問(wèn)津。"章先生對(duì)記者說(shuō)。

　　"憑借我多年的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)大量持有房屋并不明智，眼下要堅(jiān)決出貨，否則到時(shí)候資金壓力會(huì)很大。當(dāng)然這個(gè)時(shí)候，要慢慢出貨，不能一下子放量，否則就會(huì)引起恐慌。對(duì)我來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在只要有誠(chéng)心的客戶，價(jià)格都好談。"章先生說(shuō)。

　　短期內(nèi)房源增加40%

　　針對(duì)投資客積極出貨的事實(shí)，記者也同時(shí)在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、平安易居、天浩置業(yè)和城市之星等中介公司處得到確認(rèn)。

　　"比如說(shuō)原每平方米價(jià)格為28000元，現(xiàn)在購(gòu)房者在看房時(shí)就會(huì)出22000元的價(jià)格，盡管這個(gè)價(jià)格離炒房客出貨價(jià)還有一定差距，但炒房客大都會(huì)問(wèn)：對(duì)方是否誠(chéng)心要？顧名思義炒房客很愿意以合適的價(jià)格出貨。"21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陳偉說(shuō)。

　　據(jù)陳偉介紹，最近21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)二手房掛牌房源增加了30%左右，而記者從其他幾個(gè)較大規(guī)模中介公司處獲悉，部分中介公司二手房掛牌房源增加甚至達(dá)到40%。較多跡象顯示，新增房源大多集中在此前炒作盛行的樓盤(pán)，除實(shí)力投資客積極出貨外，一些最近幾年才入市的投資客也怕套牢，開(kāi)始積極出貨。

　　幾家大型中介公司負(fù)責(zé)人肯定，目前市區(qū)二手房市場(chǎng)有兩類投資客手中有較多房源，一類是曾炒作過(guò)同人花園、府東家園和假日花園等的老投資客，而另一類就是2008年在市場(chǎng)低迷時(shí)入市的我市部分中小企業(yè)主。由于資金實(shí)力較強(qiáng)，這些掌握較多房源的投資客，目前大多選擇積極出貨，但并沒(méi)有恐慌性出手，更多是慢慢減倉(cāng)。這也是我市沒(méi)有出現(xiàn)其他城市短期內(nèi)掛牌房源大量增加的現(xiàn)象。

　　另有一部分炒房經(jīng)驗(yàn)并不是很足的投資客，在前期已付高額定金的情況下，由于市場(chǎng)急轉(zhuǎn)而下，甚至寧愿放棄50萬(wàn)元、40萬(wàn)元定金也要悔約。來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示，這類現(xiàn)象大多出現(xiàn)在解南延伸地塊東南組團(tuán)和紅日三期等有炒作點(diǎn)的樓盤(pán)中，由于這兩個(gè)樓盤(pán)，一個(gè)馬上將要交付使用，另一個(gè)即將可辦理產(chǎn)權(quán)證，這些憑炒作點(diǎn)漲上去的樓盤(pán)，成部分缺乏經(jīng)驗(yàn)投資客兵敗的主要原因。

　　下階段樓市如何展現(xiàn)？

　　種種跡象顯示，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問(wèn)題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升至影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的政治層面。那么下階段樓市又會(huì)如何呢？

　　朗兆房產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理葉維堅(jiān)認(rèn)為，此次調(diào)控，就格局而言，為贏回社會(huì)公信力，政府調(diào)控決心非常之大。

　　"鑒于當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)總體呈現(xiàn)出錢多、供應(yīng)不足以及博弈透明三個(gè)因素，預(yù)期市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)會(huì)經(jīng)歷三個(gè)過(guò)程：第一階段成交量率先萎縮，價(jià)格在短期內(nèi)將會(huì)呈現(xiàn)僵持狀態(tài)；第二階段價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，成交量相應(yīng)的會(huì)有所增長(zhǎng)，在此輪完成三方博弈的新的行業(yè)探底；第三階段將會(huì)是在第二階段基礎(chǔ)上市場(chǎng)有所回轉(zhuǎn)。"葉維堅(jiān)分析說(shuō)。

　　但葉維堅(jiān)也認(rèn)為，本輪調(diào)控將會(huì)是一個(gè)中期的過(guò)程，至少持續(xù)六個(gè)月以上，同時(shí)價(jià)格如果不能在目前狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)10%-15%的回調(diào)幅度，政府是不會(huì)就此打住，還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

　　有關(guān)人士也認(rèn)為，針對(duì)開(kāi)發(fā)商的"土地增值稅"會(huì)否清算？針對(duì)投資者的房產(chǎn)保有稅會(huì)否落地？政府壟斷的土地招投標(biāo)方式有否改變？將是影響后市的關(guān)鍵因素。

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作者：溫州視線